Đầu tư bất động sản: Dòng tiền “về bờ”

(ĐTCK) Dòng tiền đầu tư đang có xu hướng quay trở lại với các sản phẩm có khả năng mang lại nguồn thu thường xuyên như chung cư, biệt thự thay vì đất nền, hoặc tìm đến những thủ phủ kinh tế, du lịch hơn là đánh bắt xa bờ.

Từ đầu quý II/2022, thị trường đất vườn, đất nông nghiệp ghi nhận sự sụt giảm cả về giá lẫn thanh khoản.

Vỡ mộng đất nông nghiệp phân lô

Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng săn tìm đất vườn, đất nông nghiệp có diện tích lớn nhằm mục đích chia lô, tách thửa, rồi chuyển đổi thành đất thổ cư để bán với giá cao hơn hưởng chênh lệch.

Trên thực tế, có nhiều nhà đầu tư may mắn trúng đậm nhờ “vào sóng” sớm, nhưng cũng có không ít nhà đầu tư ngậm “trái đắng” do đầu tư theo phong trào, đặc biệt sau khi dòng vốn cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản bị siết lại và chính quyền nhiều địa phương siết chặt việc phân lô, tách thửa đất để chuyển đổi lên đất thổ cư nhằm hạn chế tình trạng “sốt ảo”.

“Gần đây, tại thị trường bất động sản vùng ven Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận, tần suất người mua đất bỏ cọc tăng dần, mức cọc bỏ phổ biến từ 300-500 triệu đồng, cá biệt có những trường hợp tiền ‘xé cọc’ lên đến vài tỷ đồng”, Sang – một môi giới chuyên về bất động sản vùng ven khu vực này cho hay.

Theo môi giới này, chỉ vài tháng trước, thị trường đất vườn, đất rẫy những khu vực này vẫn còn nóng như lửa, chỉ cần có người bán lập tức có khách mua, giá đất liên tục biến động theo hướng tăng, các phòng công chứng lúc nào cũng tấp nập. Tuy nhiên, từ đầu tháng 4 đến nay, thị trường bỗng trở nên nguội lạnh, biển quảng cáo rao bán đất xuất hiện khắp nơi mà người mua vẫn vắng bóng.

“Có một khách hàng mua mảnh đất trồng cây lâu năm với giá 14 tỷ đồng. Khách đặt cọc 1,4 tỷ đồng hồi cuối tháng 3/2022, thỏa thuận chậm nhất sau 45 ngày sẽ công chứng và chồng đủ tiền, nhưng nay đã quá thời hạn giao kèo mà người mua chưa quay lại giao dịch, điều này đồng nghĩa với việc chấp nhận bỏ cọc”, Sang nói.

Không chỉ tại Bà Rịa – Vũng Tàu hay Bình Thuận, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, “không khí lạnh” cũng đã bao trùm lên thị trường đất vườn, đất nông nghiệp tại nhiều “điểm nóng” khác như Bảo Lộc, Đắk Nông, Đắk Lắk, Bình Phước, Tây Ninh…, khi đã không còn cảnh từng đoàn người ùn ùn kéo về săn đất vườn, đất rẫy để đón đầu các “ông lớn” về phát triển dự án, đẩy giá đất tăng cao chóng mặt.

“Phần lớn trường hợp ‘mắc cạn’ trên đất nông nghiệp là giới đầu cơ với mục đích gom đất phân lô, lướt sóng. Trong đó, không ít trường hợp đi vay ngân hàng để gom đất nông nghiệp, nhưng sau khi bị siết phân lô, tách thửa và ngân hàng hạn chế cho vay… đã buộc phải tháo chạy”, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nói và cho biết thêm rằng, chưa có thống kê đầy đủ, nhưng lượng tiền đổ vào thị trường đất vườn, đất nông nghiệp ở các địa phương thời gian qua không phải là con số nhỏ.

Theo chia sẻ của giám đốc này, trong vài năm gần đây, đặc biệt là giai đoạn đại dịch Covid-19 bùng phát mạnh, cuộc sống khó khăn nơi thị thành đã khiến nhiều người mong muốn về quê tìm mảnh vườn, thửa ruộng để vừa “ẩn náu” dịch bệnh, vừa có thể vui thú điền viên. Nắm bắt nhu cầu đó, giới đầu cơ bất động sản đua nhau gom đất nông nghiệp, tự phân lô, tách thửa rồi mua bán qua lại, tạo sốt ảo cục bộ ở nhiều nơi. Những người “mua sớm, thoát sớm” thì kiếm được lợi nhuận, còn người chậm chậm thì đứng trước nguy cơ trở thành “nông dân bất đắc dĩ”.

“Với những người mua đất vườn, đất nông nghiệp bằng nguồn tiền nhàn rỗi và có mục đích sử dụng rõ ràng thì không đáng lo ngại, nhưng nếu dùng tiền vay để mua thì nguy cơ chôn vốn đã hiện hữu, bởi việc hoạt động phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để chờ chuyển đổi thành đất thổ cư sẽ ngày càng khó thực hiện”, vị giám đốc trên nhấn mạnh.

Phòng công chứng nhà đất không còn nhộn nhịp

Dòng tiền “về bờ”

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, trong bối cảnh lạm phát tăng, nhà đầu tư thường có nhu cầu tìm đến những kênh đầu tư an toàn để neo giữ tài sản và bất động sản là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

“Khi lạm phát tăng, nếu để tiền ở ngân hàng hay ở nhà sẽ mất giá trị, trong khi đầu tư vào vàng cũng đối mặt với rủi ro khi thị trường vàng trong nước không liên thông với thế giới, nhưng nếu mua bất động sản thì giá trị đầu tư khả năng giữ được sự ổn định bởi loại tài sản này có đặc thù gia tăng giá trị theo thời gian”, ông Kiệt phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, việc chọn sản phẩm bất động sản phù hợp để đầu tư trong giai đoạn này là vô cùng quan trọng, là yếu tố quyết định khả năng bảo toàn vốn của nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, từ đầu quý II/2022, là thời điểm siết tín dụng bất động sản và hoạt động chia lô, tách thửa đất nông nghiệp để chuyển thành đất thổ cư, thị trường đất vườn, đất nông nghiệp ở nhiều địa phương chứng kiến sự sụt giảm cả về giá lẫn thanh khoản. Trong khi đó, tại các đô thị lớn, những dự án được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác, dù thanh khoản có giảm nhưng giá không những không giảm mà còn trong chiều hướng tăng.

Ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho hay, vài năm trước, nhiều nhà đầu tư đổ xô ra vùng ven để đầu tư đất vườn, đất nông nghiệp đón đầu xu hướng “bỏ phố về quê”, nhưng nay dư địa khai thác phân khúc này không còn nhiều hiện nên bắt đầu có xu hướng quay trở lại tìm kiếm những dòng sản phẩm được quy hoạch bài bản, có giá trị sử dụng hoặc khai thác để đầu tư.

“Tôi cho rằng, thị trường bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư thu hút dòng tiền, đặc biệt là với người có nguồn tiền nhàn rỗi. Đã trở thành quy luật, khi đất vườn, đất nông nghiệp không mang lại lợi nhuận cao, bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn thiện và có khả năng khai thác ngay sẽ trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền để bước vào một chu kỳ tăng giá mới”, ông Sang nhấn mạnh.

Tăng Triển