Nhà ở xã hội: Tiền chờ dự án hay dự án chờ tiền?

Tác giả Hà Tâm / baodautu.vn

Tuần này, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho vay nhà ở xã hội đã được các ngân hàng thương mại nhà nước triển khai. Băn khoăn lớn nhất là tiền đã có, song dự án chưa có và lãi suất phù hợp với chủ đầu tư hơn là cá nhân.

Doanh nghiệp trông chờ, cá nhân chưa hào hứng

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra hướng dẫn về triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, giữa tuần này, nhiều ngân hàng cho biết, đã sẵn sàng nguồn tiền để giải ngân. Agribank là ngân hàng đầu tiên ra thông báo về gói tín dụng này, với hạn mức cho vay 30.000 tỷ đồng, khách hàng được áp dụng mức vay tối đa bằng 85% tổng mức đầu tư của phương án, nếu có tài sản thế chấp. Các ngân hàng còn lại trong nhóm Big 4 sẽ dành 30.000 tỷ đồng lãi suất ưu đãi cho vay nhà ở xã hội và đang chuẩn bị triển khai.

Theo các chuyên gia, với lãi vay áp dụng ở mức 8,2%/năm với người mua nhà và 8,7%/năm với chủ đầu tư, gói 120.000 tỷ đồng hấp dẫn chủ đầu tư hơn là người mua nhà. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, lãi suất áp dụng với người mua nhà vẫn rất cao (6 tháng điều chỉnh một lần) và thời hạn 5 năm là quá ngắn. Hết 5 năm, nếu ngân hàng áp dụng lãi vay thương mại, thì khoản vay sẽ trở thành “gánh nặng” với người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động.

Dù vậy, với doanh nghiệp bất động sản, đây là dòng tiền tươi hết sức cần thiết. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành cho hay, doanh nghiệp này đang phải vay vốn với lãi suất 14%/năm để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nên sẽ rất vui mừng nếu được vay vốn lãi suất 8,7%/năm. “Gói hỗ trợ này sẽ giúp các chủ đầu tư có thêm động lực triển khai các dự án nhà ở xã hội mới”, ông Nghĩa nói.

Khác với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ từ ngân sách trước đây, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hoàn toàn từ vốn huy động của ngân hàng thương mại (không có cấp bù lãi suất từ ngân sách), nên lãi suất còn khá cao là dễ hiểu, vì giá vốn mà các ngân hàng thương mại huy động hiện nay không hề rẻ.

Vì vậy, HoREA cho rằng, về lâu dài, Chính phủ và Quốc hội cần hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội theo hướng xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của địa phương. Theo ông Châu, lãi suất cho vay ở mức 5%/năm, thời hạn vay 25 năm là phù hợp với khả năng của người thu thập thấp.

Tiền chờ dự án hay dự án chờ tiền?

Về lâu dài, để đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội thật căn cơ, hiệu quả, hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, đề nghị Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở thông qua quy định về nguồn vốn mới và tối ưu hóa các nguồn vốn hiện hành nhằm hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

– Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Dù lãi suất còn khá cao, song trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản phải dừng lại vì thiếu vốn như hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng như “luồng ô-xy” bơm vào thị trường. Theo đó, gói tín dụng này vừa tháo gỡ bế tắc dòng tiền, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu phân khúc đầu tư.

Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề lãi suất, điều khiến nhiều người mua nhà quan tâm hiện nay là nguồn cung nhà ở xã hội. “Vốn là rất quan trọng, song điều quan trọng không kém là chúng ta có lượng hàng hóa để hấp thụ nguồn vốn này hay không. Thực tế hiện nay, số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và dự án cải tạo chung cư cũ chưa nhiều”, ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Everland cho biết.

Theo Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 vừa được Chính phủ phê duyệt, giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ nhà ở xã hội. Gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng chính là động lực, song để doanh nghiệp và người dân mạnh dạn vay vốn, cần rất nhiều giải pháp đồng bộ khác, từ công tác quy hoạch và phê duyệt dự án của chính quyền địa phương đến việc gỡ vướng thủ tục pháp lý.

Đáng mừng là, với sự định hướng của chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu chuyển dịch sang nhà ở xã hội, kể cả các doanh nghiệp lớn. Vinhomes cho biết, đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý để bổ sung dự án nhà ở xã hội tại nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước. Công ty TNHH Hòa Bình cũng rao bán khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake ở B7 – Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội), với giá hơn 6.000 tỷ đồng để chuyển đổi dòng tiền sang đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trước đó, Sun Group, Novaland, Him Lam, Bitexco… cùng tuyên bố sẽ xây dựng hàng trăm ngàn căn nhà ở xã hội.

Hiệu quả của gói 120.000 tỷ đồng phải chờ thời gian trả lời. Theo các chuyên gia kinh tế, NHNN và Bộ Xây dựng nên có sơ kết thực hiện gói tín dụng này sau một thời gian để có sự điều chỉnh thích hợp. Nếu gói tín dụng này bị “ế” do thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, NHNN và các ngân hàng thương mại có thể nghiên cứu, mở rộng đối tượng vay sang cả nhà ở thương mại có giá trung bình, thay vì chỉ co hẹp ở nhà ở xã hội.

“Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, song lượng dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM, Hà Nội sắp triển khai rất hiếm. Nếu thời gian tới không có đột phá trong cấp phép dự án nhà ở xã hội, thì nhiều khả năng gói 120.000 tỷ đồng bị ‘ế’. Theo tôi, có thể xem xét áp dụng gói tín dụng này với cả phân khúc nhà ở trung cấp, hướng tới khách hàng bình dân”, ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế khuyến nghị.